Текст: Александр Борисевич, юрист  ЗАО «РЕАЛЕКС»

Проблема оформления прав собственности на квартиры в построенном жилом доме обостряется в г. Москве с каждым годом. В среднем между вводом жилого дома в эксплуатацию и получением Свидетельства о государственной регистрации права на квартиру проходит полтора-два года. Все это время физические лица, обладающие правами на оформление в собственность квартир, испытывают ряд проблем – им невозможно зарегистрироваться по месту жительства, совершить с квартирой сделку, встать на учет в медицинские и детские учреждения, оформить наследство, обратиться за получением пенсий и льгот.

Права собственности на квартиру

Законом установлена обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса РФ.

В г. Москве государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется Управлением ФРС.

Непосредственно процесс регистрации права собственности можно разделить на два этапа: «открытие адреса» на жилой дом в целом и непосредственно регистрация прав собственности жильцов на переданные им от застройщика квартиры.

Первый этап должен осуществляться застройщиком. На практике этот процесс занимает 4–5 месяцев, но он может растянуться и на неопределенный срок (если имеются разногласия по окончательному распределению площадей между органами власти и застройщиком либо между инвестором и заказчиком). На данном этапе происходит уточнение и согласование затрат участников инвестиционной деятельности, окончательный расчет между ними. По итогам этих согласований подписывается Акт реализации инвестиционного контракта, и только после этого установленный пакет документов подается застройщиком в Управление ФРС.

На втором этапе, если указанный пакет документов соответствует установленным требованиям и прошел правовую экспертизу на предмет законности всех этапов реализации инвестиционного контракта, становится возможной регистрация прав собственности жильцов на отдельные квартиры. В соответствии с п. 3 ст. 13 Закона о регистрации прав, государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

В большинстве случаев у новоселов нет возможности воздействовать на заказчика и ускорить процесс оформления права собственности. Остается один выход – подача в суд искового заявления о признании права собственности на квартиру.

В данном случае, если дом сдан в эксплуатацию, можно предложить следующий алгоритм действий:

1. Необходимо подготовить исковое заявление в суд по месту нахождения построенного жилого дома. В качестве ответчика обычно указывается застройщик. В качестве третьего лица можно привлечь Управление ФРС.
2. Сформировать пакет документов, прилагаемых к исковому заявлению (копии договора инвестирования либо долевого участия, копию акта приема-передачи квартиры, копии платежных документов, подтверждающих исполнение всех денежных обязательств, копии документов БТИ и других документов, имеющих отношение к участию истца в инвестиционном процессе). Пакет документов оформляется по числу участвующих в деле лиц.
3. Оплатить государственную пошлину, которая определяется исходя из договорной цены квартиры и рассчитывается по правилам ст. 333.36 Налогового кодекса РФ.
4. После подачи искового заявления в суд и его принятия судом, необходимо подготовить судебные запросы, если не хватает необходимых документов для правильного разрешения дела.
5. Присутствовать на судебных заседаниях лично, а еще лучше – обратиться за помощью к профессионалам и доверить ведение дела представителю (оформить судебную доверенность).
6. После получения в суде не менее двух заверенных копий решения суда необходимо обратиться с заявлением в Управление ФРС, приложив к нему квитанцию об оплате государственной пошлины и документы БТИ.

По истечении одного месяца можно получать Свидетельство о государственной регистрации прав на квартиру.

В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для государственной регистрации прав.

Таким образом, обращение в суд для признания права собственности и, как следствие, получение Свидетельства о государственной регистрации прав на квартиру на сегодняшний день является наиболее действенным инструментом, позволяющим в наиболее короткие сроки гражданину стать собственником принадлежащего ему недвижимого имущества.

Вернуться