Все чаще у собственников квартир на последнем этаже жилого дома возникает желание приобрести права на помещения, расположенные над квартирой.

 

Текст: Олег Сидак, генеральный директор юридического бюро «Реалекс»

Чердак в собственность

Для того чтобы определить возможность оформления имущественных прав на объект, расположенный над жилой квартирой на последнем этаже многоквартирного дома, изначально следует определить, является ли данный объект самостоятельным объектом гражданских прав.

Если объект не является конструктивно и пространственно обособленной частью здания, не имеет по документам технического учета определенные границы, фиксированный состав и определенные технические характеристики, такой объект является лишь конструктивным элементом дома, а не самостоятельной вещью, и оформить права на такой объект невозможно.

 Если объект является самостоятельным объектом гражданских прав, необходимо определить, не относится ли он к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, к общему имуществу дома относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, к которым, в частности, относятся технические этажи, чердаки, в которых имеются инженерные коммуникации, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

Общее имущество принадлежит собственникам квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. При этом собственник квартиры не вправе выделить в натуре свою долю в праве общей долевой собственности на общее имущество (ст. 37 Жилищного Кодекса РФ).

Правомочия по владению и пользованию общим имуществом многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме осуществляют совместно.
Соответственно, собственник квартиры на последнем этаже может приобрести права на объект при условии принятия соответствующего решения собственниками квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме.

При этом Жилищный кодекс РФ допускает всего лишь два способа распоряжения такими объектами.

Это либо передача в пользование (возмездное или безвозмездное) на основании решения общего собрания собственников квартир и нежилых помещений в доме, принятого большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников квартир и нежилых помещений в доме (п. 3 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ), либо реконструкция объекта, осуществляемая по единогласному решению всех собственников квартир и нежилых помещений в доме, в результате которой объект перестанет относиться к общему имуществу.

Если же объект не относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, то либо этот объект имеет собственника (право собственности, например, могло возникнуть у застройщика в силу п. 1 ст. 218 ГК РФ как у лица, создавшего новую вещь для себя.) и, соответственно, право собственности на объект может быть приобретено у него на основании сделки, либо объект может быть признан бесхозяйной вещью, т. е. вещью, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен и право собственности на него может быть приобретено собственником квартиры на последнем этаже на основании ст. 234 ГК РФ (Приобретательная давность) при условии, что он открыто и непрерывно владел объектом как собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет.

 

Вернуться

 
ул. Садовническая, д. 14,
стр. 2, офис 317
Тел.: +7 (495) 2300-495

e-mail:info@realex.ru