В настоящее время, с вступлением в силу Федерального закона № 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов, вследствие чего указанные лица в последующем приобретают права собственности на квартиры, осуществляется застройщиками посредством заключения договора участия в долевом строительстве.

Новостройки и предварительный договор

И указанный закон, и практика заключения договоров участия в долевом строительстве, безусловно, способствуют дополнительной защите прав инвесторов (договоры долевого участия в строительстве подлежат государственной регистрации, исполнение обязательств застройщика обеспечивается залогом или поручительством, законом регламентирована обязанность застройщиков определенным образом предоставлять информацию о себе и об объекте строительства, предусмотрен контроль и надзор со стороны государственных органов в области долевого строительства и т.д.).

Однако в практике встречаются случаи, когда застройщики в целях реализации квартир в строящихся домах предлагают заключить предварительные договоры купли – продажи. При этом обычно в предварительных договорах указывается, что заключение основных договоров – договоров купли-продажи – должно производиться в течение определенного количества дней после государственной регистрации права собственности продавца на квартиру в построенном доме.

Согласно ст. 190 ГК РФ, срок может быть определен как четкая календарная дата, период времени или событие, которое должно неизбежно наступить.

При использовании указанной выше формулировки момент заключения основного договора привязывается к дате государственной регистрации права собственности на квартиру, что не является событием, которое должно неизбежно наступить (право собственности может так и не быть зарегистрировано). Таким образом, вышеуказанный срок заключения основного договора не соответствует ни одному из способов установления срока, предусмотренных ст. 190 ГК РФ, а следовательно, может быть признан несогласованным.

Согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ, если срок заключения основного договора в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного. Если же в течение этого срока основной договор не будет заключен и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор, в силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратятся.

В этой связи при заключении предварительных договоров представляется необходимым либо четко определять дату заключения основного договора, либо, используя вышеуказанную формулировку (основной договор должен быть заключен в течение определенного количества дней после государственной регистрации права собственности продавца на квартиру), установить дату, не позднее которой должен быть заключен основной договор.

Случается, что стороны по предварительному договору начинают требовать его исполнения по истечении как срока заключения основного договора, так и срока действия предварительного.
Во избежание этого, руководствуясь п. 6 статьи 429 ГК РФ, заинтересованной стороне по  предварительному договору необходимо помнить о сроке заключения основного договора и до его истечения направить другой стороне предложение заключить основной договор.

 

Вернуться 

 
ул. Садовническая, д. 14,
стр. 2, офис 317
Тел.: +7 (495) 2300-495

e-mail:info@realex.ru