Не секрет, что закон о долевом строительстве, который наделал в свое время столько шума, юридически грамотные участники рынка научились обходить еще до его вступления в силу. О наиболее распространенных (и наименее противоречащих закону) из них рассказывает юрист ЗАО «РЕАЛЕКС» Николай Сальников.

 

 

Инвестор и застройщик в новостройке

С вступлением в силу 1 апреля 2005 года Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ на законодательном уровне закреплены различные способы защиты интересов инвесторов (участников долевого строительства) квартир в домах-новостройках (штраф за нарушение срока передачи объекта, гарантийный срок для предъявления претензий к качеству объекта, и т.д.).

Несмотря на то что закон действует уже более трех лет, в практике нередко встречаются альтернативные схемы участия граждан и юридических лиц в строительстве, которые хотя и не противоречат действующему законодательству, однако в меньшей степени защищают участника долевого строительства от недобросовестных действий застройщика и иных лиц.

Договор инвестирования в строительство многоквартирного дома. В настоящее время заключение указанного договора с гражданином возможно только, если разрешение на строительство многоквартирного дома получено до 1 апреля 2005 года, в противном случае такой договор является ничтожным и не порождает правовых последствий и обязательств для его сторон.

Законодательство до сих пор не закрепляет четкого регулирования указанного вида договора, и соответственно юридических гарантий для инвестора по нему. Застройщик или иное лицо имеет право по своему усмотрению как установить для инвестора юридические гарантии в таком договоре, так и обойти их стороной.

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости. У сторон такого договора возникает лишь одно обязательство – заключить в будущем основной договор – договор купли-продажи объекта недвижимости в срок и на условиях, указанных в предварительном договоре. Если такой срок в предварительном договоре не определен, то основной договор должен быть заключен сторонами в течение года с даты заключения предварительного договора.

Если до окончания срока заключения основного договора ни одна из сторон не направит другой предложение заключить основной договор или стороны не заключат такой договор в указанный срок, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращают свое действие, и в этом случае стороны договора не смогут воспользоваться своим правом обратиться в суд с понуждением заключить основной договор, если одна из сторон уклоняется от его заключения.
Крайне внимательно следует относиться и к часто предусматриваемой предварительным договором обязанности инвестора осуществить выплату денежных средств по договору. Это связано, прежде всего, с тем, что правовая конструкция предварительного договора не предусматривает никаких иных обязанностей сторон (в том числе и финансовых), за исключением обязанности заключить в будущем основной договор – договор купли-продажи.

Уступка права требования на получение в собственность объекта недвижимости по договору. Указанная схема нередко встречается на рынке в ситуациях, когда, например, гражданин уже заключил с застройщиком или иным лицом тот или иной договор и желает «продать» свои права на получение в собственность объекта недвижимости в будущем по такому договору другому лицу.
В данном случае следует обратить внимание на то, что если в договоре, права по которому уступаются, предусмотрено получение согласия другой стороны на уступку, а такое согласие не было получено, такая уступка в силу закона является ничтожной.

Договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, одной из стадий которой является обязательная юридическая экспертиза договора и других документов.

Так как для иных договоров необходимости государственной регистрации не предусмотрено, прежде чем заключать какие-либо договоры рекомендуется обратиться за квалифицированной юридической помощью для выявления юридических рисков, связанных с заключением того или иного договора.

 

Вернуться 

 
ул. Садовническая, д. 14,
стр. 2, офис 317
Тел.: +7 (495) 2300-495

e-mail:info@realex.ru