В последнее время в Москве участилась практика неправомерного размещения в помещениях технических этажей многоквартирных домов фитнес-клубов, ресторанов и других заведений бытового обслуживания.  Подобная деятельность несет не только неудобство для собственников, жильцов квартир, снижает коммерческую привлекательность смежных помещений, но и влечет за собой угрозу жизни и здоровью жильцов дома.

Целью данной статьи является выявление законных способов защиты интересов жильцов, собственников помещений в многоквартирных домах, оказавшихся в подобных ситуациях.

Технические этажи, чердаки, подвалы, предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, являются общим имуществом в многоквартирном доме, которое принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности согласно положениям ст. 36 Жилищного Кодекса РФ.

Согласно пункту 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ решение о передаче общего имущества в пользование третьим лицам принимает общее собрание собственников помещений в доме. При этом ТСЖ (по решению общего собрания собственников) вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, передача общего имущества третьим лицам со стороны ТСЖ является незаконной, если на общем собрании собственников помещений не было принято соответствующее решение.

Однако зачастую на повестку дня общего собрания собственников помещений выноситься предложение о передаче общего имущества  в пользование третьим лицам без указания каких-либо существенных условий такой передачи, как например кандидатура потенциального пользователя (арендатора), размер платы за пользование, срок, условия изменения целевого назначения помещения и т. д. Формально законная процедура соблюдена, решение принято общим собранием собственников, однако подобные решения предоставляют полную свободу действий председателю ТСЖ при согласовании условий передачи помещений в пользование третьим лицам. 

Зачастую после принятия подобных решений со товариществом собственником жилья или третьими лицами в помещениях проводятся ремонтно-строительные работы без получения соответствующих согласований со стороны контролирующих органов (так быстрее), что может представлять угрозу жизни и здоровью жильцов дома.

Закон предусматривает как судебный, так и внесудебный способы защиты прав собственника в борьбе с подобным произволом: 1) обжалование решения общего собрания собственников о передаче общего имущества в пользование третьим лицам в суде; 2) направление соответствующих обращений в контролирующие органы для проведения внеплановых проверок законности проводимых работ в помещениях.

В соответствии с пунктом 6 статьи 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований Жилищного кодекса РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Отсюда вывод, что для того чтобы не пропустить срок для защиты своих прав  собственнику желательно регулярно посещать общие собрания собственников помещений, при этом личное присутствие собственника на таком собрании не обязательно, можно направить компетентного представителя (лучше всего - юриста) с корректно оформленными полномочиями. 

Параллельно с судебным вариантом оспаривания решения общего собрания, рекомендуется принимать меры внесудебной защиты прав и законных интересов собственников, а именно оперативно (как только стало известно о производстве несанкционированных работ в помещениях) подать обращения в контролирующие органы: Государственную жилищную Инспекцию, Прокуратуру,  Роспотребнадзор, МЧС России, Мосгосстройнадзор. Главная задача собственника-заявителя в данном случае – инициировать проведение вышеперечисленными органами внеплановых проверок деятельности ТСЖ по передаче общего имущества в пользование третьих лиц.

Однако на этой стадии собственнику придется столкнуться с препятствием – все внеплановые проверки в настоящее время проводятся только с санкции прокуратуры в силу президентских поправок в Федеральный закон Российской Федерации от 26 декабря 2008 г. N 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного и муниципального контроля (надзора)».

При этом в соответствии со статьей 10 Федерального закона прокуратура имеет право не согласовывать контролирующему органу проведение внеплановой проверки, если в обращении собственника будут отсутствовать следующие факты:

 а) возникновение угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан, вреда животным, растениям, окружающей среде, объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации, безопасности государства, а также угрозы чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

б) причинение вреда жизни, здоровью граждан, вреда животным, растениям, окружающей среде, объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации, безопасности государства, а также возникновение чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

в) нарушение прав потребителей (в случае обращения граждан, права которых нарушены);

Подводя итоги, следует отметить, что собственнику помещений в многоквартирных домах, в целях избежания нарушения его прав со стороны ТСЖ, рекомендуется принимать участие в собраниях собственников жилья с привлечением юриста-представителя. В случае выявления нарушения прав, следует без промедлений приступить к защите своих прав в судебном и внесудебном порядках.

Вернуться

 
ул. Садовническая, д. 14,
стр. 2, офис 317
Тел.: +7 (495) 2300-495

e-mail:info@realex.ru